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职工调动单位无权收回已售公房

2002-08-24

工作调动和住房买卖协议是两回事，职工调动属职工与单位的劳动法律关系；而职工和单位在国家房改政策下签订的公有住房买卖协议，是平等民事主体之间的合同法律行为，受《城市房地产管理法》和《合同法》的约束。两者不具有法律上的必然的因果关系。只是在最初职工是否享有公有住房使用权分配上有一定的因果关系。在法律上，是两种在内容和法律原则上完全不同的独立的法律关系。公有住房产权交易的法律性质

　具体到单位在公有住房买卖中有关“职工调离时需将已购公有住房产权交回”的规定是否符合法律和国家房改政策的问题，可以从以下三个角度理解和分析：

　　（1）这种约定是否是双方在平等、自愿、协商一致的情况下达成的。

　按照我国民法、合同法的规定，平等主体之间确立的民事法律关系必须是双方真实意思表示的结果。显然，该职工提出的质疑表明，职工对该条款的接受是违背其真实意思表示的，该职工完全不想在自己调离单位后将已属于个人的公房产权交回，在协议上签字是无奈之举，因为如果不签字，单位不给办理按房改成本价买房手续，无法享受房改政策的各种优惠；而且以后想买时，其花费会远远超过现时房改价格。因此，在公有住房买卖协议签订成立时，由于双方在真实意思表示上是有瑕疵的，因此，形成了该协议的事实上的不平等。

　　（2）职工所在单位是否有权与职工约定“职工调离时需将已购公有住房产权交回”的条款。

　按照2000年5月8日建设部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房1999209号）文件规定，各国有单位自管的公有住房，原则上应按照规定，除不宜出售的以外（房改政策明确划定了范围），要求向有购房意愿的本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。以上规定表明，各国有单位出售公有住房的行为，某种程度上是不以自己的意志为转移的，也就是说，各国有单位一是无权选择是否出售，二是对合法取得原公有住房使用权的职工不得选择出售对象或拒绝出售，因此，公有住房出售行为带有行政命令性质。职工购买公有住房是国家政策赋予的权利，在这个意义上单位只有出售公有住房的义务，而没有自由选择是否交易的权利，并且单位不得以任何附加条件或形式剥夺职工的权利，单位“不同意条件就不卖房”的做法，事实上是违背和擅自修改了国家政策的精神，滥用了契约自由权。

　　（3）职工已购公有住房的财产权利不容侵犯。

　职工和单位签订公有住房买卖协议归根到底是在享受国家优惠价格政策下的合同法律行为，在买卖标的物的行政管理上受《中华人民共和国城市房地产管理法》的约束，在买卖行为上受《中华人民共和国合同法》的约束。在法律上，房屋是公民的一项重大财产权，非因法定原因不得为任何单位或个人所侵犯和剥夺；在国家房改政策上，建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》（建房改1999第43号文）规定，职工在自愿按成本价购买公有住房后，产权归个人所有。由上述规定可知，国家房改政策明确规定职工购买的公有住房在法律上是私有个人财产所有权，而非使用权或部分产权，公有住房在售给职工后即脱离单位的实际控制和支配，只有合法产权人有权依法支配和处理。而该读者的单位以违背职工真实意愿的形式要求职工在调离时交回产权，是一种公然违背国家房改政策的行为，事实上是侵犯了个人财产所有权，理应受到否定的法律评价。单位为什么无权收回已售公房应该明确的是：

　首先，单位向职工出售公有房屋，的确与一般的房屋买卖关系不同，其主体具有一定的特殊性，即这种房屋买卖关系确立在具有劳动法律关系的主体之间。这种买卖关系虽然是住房制度改革的要求，但本质上反映的是单位向职工提供的福利待遇，而这种福利待遇的提供，从劳动法律关系来讲是单位应履行的一种法定义务，是职工的法定权利。一方面，单位应依劳动法向职工提供相关福利待遇，职工也有要求单位给予相关福利待遇的请求权。基于单位的这种法定的义务，因此，职工对单位提供的福利待遇不必给付对价和补偿，也就是说，单位不得以此为由要求收回已转移了所有权的已售公房。

　其次，从所有权的转移和取得来看，改变所有权的主体，必须符合法定的方式。无论是完全产权还是部分产权，未经本人同意并办理相关的变更手续，他人不得以任何理由剥夺。因此，职工购买单位公房并已取得房产证，是其已取得的福利待遇，不能因为其后不再是单位职工，而由单位收回。

　因为历史的原因，过去我国一直实行的是公有住房使用权分配制度，单位一直享有公有住房的调配权。而现在一些单位仍固习旧制，囿于单位小集体的利益，在主观上不能理解住房制度改革的必然性，也不愿意失去这种权力。但是我国的法律和国家政策具有极大权威性，不容任何单位或个人曲解或违背，法律和政策应当遵守，法律的精神更应加以体现和维护。因此，本律师认为，职工所在单位收回已售公有住房产权的做法在法律上是错误的，并且违背了国家房改的政策精神和原则。

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