随着大城市建设用地的日益稀少，城市更新日益向着以旧楼改造、存量提升为核心的有机更新改造再利用方向发展。

　　面对产权关系复杂、情况各异的老旧小区，如何进行改造提升，让广大居民和产权单位等各方都满意，这一问题迫切地摆在了政府和相关部门面前。区住建委借助社会资本参与老旧小区改造这一契机，积极鼓励、支持有投资意向的社会单位投身老旧小区改造工作，探索新模式、新机制、新路径，通过“租赁置换”的新模式深入推进我区老旧小区改造工作，取得显著成效。

　　日前，记者走访了真武庙老旧小区有机更新项目（以下简称“真武庙项目”），听一听街坊邻里的声音。

　　聚焦居民需求改造痛点

　　真武庙五里3号楼建成于1981年，有着大多数老旧小区的“通病”：楼体外立面老化破损、基础配套设施老化、公共服务缺项、无专业物业管理……大家被这些问题困扰多年，早就盼着老旧小区改造。

　　区住建委认真落实“我为群众办实事”要求，重点解决居民最关心、最直接、最现实的问题，将真武庙五里项目提上日程。但老旧小区改造问题涉及方方面面，应该改什么，怎么改，改后效果怎么保持？为此，区住建委多次主动与社会资本（愿景集团）就真武庙项目进行对接，重点聚焦无物业管理、硬件老化等问题，鼓励和支持愿景集团以租赁置换模式参与老旧小区改造项目。项目推进过程中，区住建委多次召开项目调度会议，帮助社会资本解决实际困难。为保证小区长效运营，在区住建委和街道引导下，小区引入正规专业的物业公司，同时由街道、社区、愿景集团共同组成三方入户小组，全面摸底居民需求，为项目打下坚实群众基础。

　　“在改造前，咱就得把居民生活环境需求提前规划好，把‘要我改’变为‘我要改’。”区住建委相关负责同志介绍。为了真正做到居民全程参与，街道、社区对项目设计方案进行了多轮调研和公示，其中晾衣竿、垃圾桶位置等日常高频使用的功能由居民代表投票决定。

　　2020年下半年，真武庙五里3号楼改造施工正式开始。下水管道更换了、楼梯间窗户更换了、楼道内线缆规整了、增加首层无障碍扶手、屋顶防水全部新做……再次走进小区，发现有了门禁道闸、有了绿化、有了汽车充电桩、智能快递柜等。小区改造后，真武庙五里3号楼院内有了色彩，多了生机。

　　引入社会资本创新模式

　　“可持续有希望了！”日前，物业人老张在微信朋友圈留言，底下的链接是市住建委、市发改委等八部门刚刚印发的《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》。

　　资金，是老旧小区改造的“弹药”，然而单靠政府补贴，无法在短时间内铺开规模。一面是居民强烈的改造呼声，一面是资金缺口，如何破题？在区政府和产权单位引导和适当支持下，真武庙项目引入了民营企业愿景集团的资金，在“微利可持续”的前提下，依据地域特点，开启了“租赁置换”老旧小区有机更新的新模式。

　　“前期调查发现，西城作为首都核心区，有大量就业人群，但目前老旧小区的出租房屋现状却难以满足此类人群的租住要求，需要通过租赁住宅的供给侧优化，实现核心区就业人群的就近居住、就地居住，从而满足区域职住平衡需求。”区住建委负责人介绍，原自住居民因为年龄、生活习惯等，希望彻底改变居住环境，但又因家庭因素或者产权情况等原因不愿意或不能出售房屋。

　　因此，在区住建委大力支持下，愿景集团通过市场研究分析后决定采用“租赁置换”的模式，一是采取租赁置换，解决原住居民想改善居住条件“出”的需求；二是通过改造提升居住环境，解决金融街周边高端人才就近居住“入”的需求；三是实施改造后降低了居民投诉，解决属地政府、街道、社区的“痛”点；四是项目微利可持续，可实现社会企业“盈”的需求；五是通过创新老旧小区改造模式，形成可复制、可推广、可持续的方案，实现了政府部门“促”的要求。

　　鉴于各方不同需求，愿景集团充分发挥市场主体的灵活性，以市场化租金为基础，提供了多样置换实施方式。除了给付租金外，还积极为自住业主寻找置换房源，并辅助以免费找房、搬家、保洁增值服务，形成定制化置换方案。置换与改造是联动的，“微利可持续”方案只有当签约套数达到一定比例，才由社会资本出资改造老旧小区，同时随着签约居民比例的提高增加相应改造项目，根据居民诉求、小区基础情况等因素最终确定改造项目。

　　据社区工作人员介绍，截至目前，真武庙五里3号楼56户居民中已有将近四成的住户与愿景集团签约租赁置换，房屋经设计装修后多数用于驻辖区单位的人才公寓。

　　坚持党建引领改出新生活

　　新时期，党建工作时刻发挥着战斗堡垒作用。真武庙租赁置换项目中处处体现了党建引领的作用。

　　租赁置换对于老旧小区改造是一种大胆创新模式，需要给居民讲明白、讲透彻，同样，需要居民的实际行动来支持。“在前期的入户走访中，街道工委、社区党支部和小区内党员积极分子给予了我们很大的帮助。”愿景集团项目负责人说，“社区工作人员带领我们挨家挨户走访，讲解老旧小区改造的新模式。功夫不负有心人，最终实现了第一户的租赁置换签约。”

　　80多岁的吕奶奶住在真武庙五里3号楼已有40多年了，如今进入耄耋之年的她上下楼明显有些吃力，因为独居在此，房屋又是顶层，住在不同小区的儿子、儿媳有些不放心，因此常常来陪伴。为提高老人的生活质量，在社区的协调沟通下，联系到其儿子儿媳，“见面沟通后，我们发现子女很孝顺，为了便于照顾，他们也非常想把老人接到同小区居住。”社区工作人员介绍，吕奶奶的子女在详细了解项目基本情况和提供的优质服务后，主动做通老人的思想工作，愉快地完成了签约合作。听到吕奶奶租赁置换后与子女住在一个小区，楼下的老邻居也爽快地签了约。

　　吸引人才、提升竞争力，才能推动城市高质量发展，帮助企业解决职工住宿、管理问题，对吸引人才起着关键作用。真武庙项目经过重新装修摇身变成了“白领人才公寓”，实现了政府、企业、职工的三方共赢。“职工们要求就近入住，对住宿环境也有一定要求。”金融街一家金融系统的相关负责人说。

　　真武庙项目外部环境“旧颜换新貌”，设有公共空间，活动形式多样；内部环境装修一新，家具齐全，拎包就能入住。与此同时，街道社区发挥党建引领“吹哨报到”的作用，推进基层党建和社会治理，领导物业服务管理到位，因此为周边单位解决了一部分人员的住宿问题。

　　沈女士今年6月底因升职从上海来到北京任高管，住房问题一度成为了她的烦恼。“我希望住的地方与单位能近一些，小区里干净整洁外，也要有浓浓的老北京气息，能与社区的居民和谐共处。”沈女士说。

　　得知沈女士的要求，金融街服务局联系了真武庙项目的相关负责人。沈女士很快到真武庙三里3号楼小区实地看房，当即决定签约三年。

　　沈女士说：“这所老旧小区的环境不仅符合我的要求，而且社区处处透露着人文气息，社区党委与物业一起经常举办一些党建活动，增加了社区老居民与新居民之间的和谐度和归属感。”

　　千方百计破解老旧小区改造中的堵点、痛点和难点，我区仍在积极努力探索中。在“十四五”期间，区住建委将进一步加快社会资本引入，通过多途径创新探索，系统性解决老旧小区改造中的一系列问题。相信不久的将来，会有越来越多的改造模式供居民选择，越来越多小区面貌会因“月坛模式”发生可喜变化，使广大居民获得感、幸福感和安全感不断增强。记者石伟文 于志强摄