停车位有限、周边车辆涌入、停车占道频现……面对停车“乱象”，广内街道办事处依照《民法典》和《北京市物业管理条例》，指导西便

门东里社区物管会主动作为，以停车管理为切入点，强化议事协商，依法制定“停车公约”，投票选举停车公司，探索小区公共收益和涉众

资金监督管理新模式。自5月试运行至今，在推进小区停车管理秩序持续向好发展的同时，逐步树立“小区是我家，建设靠大家”的主人翁

意识，形成基层治理新格局，将共商共建共治共享的“利益共同体”治理理念深植居民心中。

停车公司工作人员根据停车方案规划停车区域

社区工作人员将停车方案公示的通知贴进楼门

各家停车公司的方案规划张贴出来由居民评选

就停车方案细节进行讨论

物管会工作群随时沟通、召集主题会议

　　破局

　　物管会“上岗”探索解决小区停车难

　　上班开车出不去，下班回家没处停。附近车辆占用小区有限的停车空间过夜，本小区业主四处兜圈找不到车位。车位紧张，车主见缝插

针，乱停乱放，挡了小区的消防通道和出入要道……2020年，原停车公司退出，让西便门东里小区的停车秩序“乱了套”。“停车难”成为

困扰居民出行的主要矛盾，也成为了小区管理难啃的“硬骨头”。

　　“十多年来，我们西便门东里进行了多次停车探索。”社区党委书记陈姬娟介绍，起初小区实行停车自治，由党员及居民作为停车自治

志愿者，轮流值班，义务引导，居民免费停车，但因各种各样的原因均没能长久。2018年，为了改善停车难问题，小区物业引入专业的停

车管理机构。经过两年运行，停车公司因运营管理成本较高，入不敷出，2020年又撤出。小区再次从“有人管”变成“无人管”，停车矛

盾也再次凸显出来，解决“停车难”成为居民最迫切的愿望。

　　2020年西便门东里小区物管会的成立，为问题的解决找到了突破口。为了缓解社区停车秩序混乱的难题，推进全国文明典范城区创

建，物管会牵头启动停车管理的筹备工作，并依法依规组织小区居民针对招聘停车管理公司事宜开展民主协商，规范小区停车秩序，让车辆

文明归位。

　　协商

　　全体议事协商 制定“停车公约”

　　该小区停车需求将近500辆，但可容纳车辆仅为200辆，缺口很大。谁停谁不停，成了最大的焦点。“要想获得居民的理解与支持，必

须依法有据，依法有理，充分倾听居民的意见，把老百姓的诉求反映上来，形成统一的意见，并把管理方案和管理原则跟居民说清楚。”西

便门东里小区物管会前后召开数十次议事协商会，街道全程指导，找依据、讲政策、讲法规，物管会结合小区实际情况梳理停车管理方案。

陈姬娟介绍，大型的议事协商会开过三次，小范围的协商议事不计其数，一年多来小区物管会始终将停车管理作为一项重点工作持续不断地

推进。

　　为了听取更多居民的意见，每次协商会召开前社区都会提前在居民微信群中发布通知，还会邀请街道物业办工作人员、律师一同参会，

针对一些专业问题进行现场答疑。2021年7月，《西便门东里小区停车管理意见》发布，并在线上线下进行公示，进一步征求居民意见。

　　公示期间，针对居民提出的一类车资格、收费标准、租户权利等方面的问题，物管会召开扩大会议进行了充分讨论，并对业主、居民提

出的问题进行统一回复，得到了绝大多数居民的理解与认可。

　　2021年11月16日，《关于西便门东里小区停车管理方案的公示》正式发布，将最终通过评选的3家停车公司的管理方案在社区内进行

了线上线下同步公示。公示期间，小区居民通过闲暇时间“邻里街坊大讨论”的形式，逐步形成了统一的管理意愿，为12月3日、4日两天

的全体业主投票、公选停车方案奠定了基础。

　　三家公司三种停车方案，任居民选择。有设置大部分固定车位、小部分灵活车位的，抽签决定停放资格。有不设置固定车位的，临时停

车，收费按天封顶。有不设置人工道闸，施行智能停车的，通过摄像探头实现无人管理。投票结束后，不设置固定车位的方案获选，共有

800余户居民参与，500多户居民支持此方案，达到了法定的比例。

　　探索
　　开通共管账户 每月支付运营成本

　　如何保证停车资金安全，如何使用？公共收益应该怎么管？由谁来监管？如何让每位业主心中都有一本明白账成了物管会讨论的焦点。

同时，从制度设计、小区长效机制的建立与涉众资金的管理，业主、居民、物管会、停车公司之间的信任如何建立，也是街道一直关注的问

题。

　　根据《北京市物业管理条例》第七十四条，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主

所有。

　　“物管会没有具体的法人，之前有过业委会开通共管账户的先例，物管会开通共管账户，这在北京还是首次。”街道城市管理办公室工

作人员乔恩泽介绍说。

　　如今，共管账户的开通让公共收益更加透明。小区停车管理的全部收入必须要先进入该账户，由停车公司先预垫付资金投入，每月再提

出运营成本申请，物管会授权后才能流转各项资金。从前期的善后事宜，到停车自治公约的制定，再到物管会议事协商宣传发动，街道始终

依法有据地给予指导。“我们认真研究相关法条及指导文件，持续创新探索老旧小区停车管理新方法，将基层治理与物业管理相结合，通过

制度建设形成长效管理机制。”乔恩泽说，办法总比困难多，从老百姓的利益出发，与大多数居民统一思想，就没有攻克不了的难关。

　　共治

　　听民

意聚民智 专业业主来支招

　　西便门东里小区物管会副主任柯吉鹏是城建六设计院院长，从事建筑设计几十年，有丰富的建筑设计经验，2019年1月1日搬到西便门

东里的他成为物管会中的“骨干力量”。笑呵呵的柯吉鹏逻辑清晰、表达准确还自带亲和力。物管会成立之初，居民知道邻居中有这样一个

“能人”，纷纷推选他做居民“代言人”。他也不负众望，将解决街坊邻里的“急难愁盼”当作一件大事儿，用行动回应居民诉求。

　　“跟建筑规划相关的事儿可以随时找我。”这是常挂在柯吉鹏嘴边的一句话。2019年初，作为在职党员的他来到社区报到，社区书记

了解到他的专业技能后，二人围绕老旧小区改造交流了很久。“加入我们物管会吧，利用你的专业技能帮着小区多做点事儿。”听到书记的

话，柯吉鹏当即就答应了，“建设小区是大家共同的责任，而且我还具备相关专业知识，能为小区做点事儿挺好的。”柯吉鹏说道。

　　今年上半年，停车管理正式推行，柯吉鹏白天上班，晚上按时参与停车管理议事会，有时开会开到十点钟。“小区的公共空间不仅仅只

有停车这一个功能，老人孩子活动，自行车、电动车停放都要有地方，绿地红线不能碰。要做到人车分流，保障消防通道通畅，综合市政管

线不占压，提炼最大公约数的方案，让社区整体利益最大化而不是停车空间最大化。”柯吉鹏利用专业和停车公司协商停车规划，合规推进

入场前的各项工作。他还和同事根据小区实际情况规划了百余个停车位，指导停车公司合理施划。

　　运行

　　管理

有序平稳运转 车辆“归位”了

　　今年5月初，西便门东里社区停车管理开始试运营。北京同力宏达停车管理有限公司根据小区“停车公约”，细化停车方案，采用“分

类管理、先到先停、按日封顶”的方式最大程度实现小区内车位周转。

　　公司进驻后，首先就要“摸清家底”，规范停车秩序。公司目前已对小区内部分非机动车停放区域进行了规范，避免车辆混停。重新施

划停车位，新增正规车位80余个，在不影响消防、救护的空间设置临时车位。下一步待社区内的在建工程施工完毕，还将结合现场情况进一

步规范各类车位，优化车辆停放秩序。

　　“家底”摸清了，就要落实停车制度。所谓“分类管理”“按日封顶”指对业主车辆类型进行分类。小区每户业主“三证合一”的第一

辆车享受“一类车”待遇，每天7元封顶，每月200元封顶；第二辆车采用“二类车”收费标准，每天10元封顶，每月300元封顶；租户车

辆为“三类车”，每天13元封顶，每月400元封顶。“如果今天业主不回家就可以不交钱，按日累计既为住户节省了资金，也提高了停车空

间使用率。”北京同力宏达停车管理有限公司副经理张小亭介绍道。

　　相较于商业区，老旧小区停车空间有限，居民对车位需求量大，人力物力投入都要更多些，但价格不能设置太高。“设置固定车位便于

管理，也能满足企业营收。但老旧小区停车管理的探索应该以满足最大人群需求为前提，承担起应有的社会担当。”在张小亭看来，老旧小

区停车管理要以贴心的服务抓住居民的心。

　　停车管理刚开始运行的那几天，有几位居民拧不过劲，就是想免费停车。看到这种情况，物管会每天晚上召开协商会商量解决办法。

　　“转变居民的停车观念急不得，要慢慢做工作，用细致贴心的服务赢得认可。”张小亭与工作人员不断优化服务，小区门口有棵桑树，

结果子的时候桑葚很容易掉下来，工作人员便会帮助业主为车辆罩上车衣。刮风下雨前，工作人员会主动巡查小区内树木，看是否有容易砸

下来的树枝，再上报社区及相关部门及时剪枝。晚上停车位紧张，工作人员会及时联系巡查人员，直接告诉业主空余车位具体方位，方便业

主停放。巡查时看到车灯、车窗没关上，工作人员会及时与车主取得联系……

　　随着停车管理有序推进，越来越多的居民感受到小区停车秩序的不断好转，主动缴费支持停车管理。慢慢地，小区停车管理实现了正常运转。

　　9月7日晚，社区组织物管会成员及停车公司召开停车管理季度总结会，发现收入已能够覆盖运营成本，并对接下来的停车管理工作提出

更明确的要求。

　　如今，议事协商、依法决策、共商共治已成为居民参与社区治理的窗口，很多居民直接加了物管会成员的微信，直接向他们反映问题。

“小区里有很多年轻业主主动加我微信反映问题，还会说些鼓励我的话。”柯吉鹏说，社区治理不是“独角戏”，而是“协奏曲”。下一

步，物管会将继续坚持以居民需求为出发点，组织居民积极参与小区治理，打造幸福美好的宜居家园。记者段雁南文 朱壮文摄

（北京西城报，9月27日，05版）