北京物业管理条例全文正式发布

行政机关必看的7大变化

发布时间：2020-05-12

北京市第十五届人大常委会第二十次会议表决通过了《北京市物业管理条例》（以下称《条例》），这份从去年就开始酝酿的《条例》终于正式通过，并将于今年5月1日起施行。

此次，我们为大家梳理了《条例》中值得关注的七个亮点，看看《条例》是如何帮助我们解决社区生活中遇到的那些“操心事、烦心事、揪心事”。

亮点一：建立党建引领下的社区治理架构

《条例》在第五条新增了党建引领的内容，着重发挥党建引领的作用，力争发挥党员在物业管理中的积极作用。此外，第三十七条还特别规定，社区党组织可以推荐业主委员会候选人，充分体现了党对基层治理的重视。

第五条　本市物业管理坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的工作格局。本市物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

第三十七条　业主委员会委员候选人通过下列方式产生：（一）社区党组织推荐；（二）居（村）民委员会推荐；（三）业主自荐或者联名推荐。筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

亮点二：物业管理委员会

针对当前社区治理中因种种原因“业主大会成立难”的问题，本次《条例》明确了在特殊情况下，可由物业管理委员会这一“临时机构”起到组织业主决定物业管理事项的作用。这一举措可以有效避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅产生物业管理混乱问题。

第五十三条　有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件；（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

第五十八条　物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。
第五十九条　已成立业主大会、选举产生业主委员会，并依照本条例第四十三条规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

亮点三：前期物业合同最多两年

前期物业的退出一直也是物业管理中的一个痛点和难点，也是业主和物业关系紧张的重要原因之一。2018年国务院修订的《物业管理条例》第二十六条规定了前期物业服务合同可以约定期限，但对该期限的长度没有具体规定。考虑到这种情况引发的实践矛盾，《条例》将前期物业服务合同的最长期限定为两年；并且规定了合同未约定期限时的解决方法。这种明确规定使业主在选聘物业公司方面有了更多的自主权，并且可以有效减少一部分建设单位选聘的前期物业与业主选聘的新物业之间的纠纷。
    第十九条第三款  前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

亮点四：物业收费有参考，不交费将列入限制消费名单

物业收费难，也是当下社区治理中的一大难题。这其中的问题，既有业主觉得物业费定价不合理，拒绝交纳；也有部分业主交费意识不强，总觉得不交问题也不大。本次《条例》对症下药，既明确了物业费的定价标准，也将按时、足额缴纳物业费放到了重要位置。1.行业参考、三方评估齐上阵，保证定价合理《条例》针对物业收费确定了“市场调价+适时调整”的原则。由市级住建部门明确物业服务的内容和标准，但具体定价仍实行市场调节；同时，为了保证价格的合理，《条例》明确了物业管理行业协会监测及公开价格信息的职责，保证物业定价的合理、透明。

第七十三条　物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。2. 不按时交纳物业费的将会被列入失信被执行人名单针对拒不交纳物业费的业主，本次条例也再次明确了物业服务企业的救济途径——诉讼与仲裁。业主拒不执行法院生效法律文书的，将会被限制高消费、并且被纳入失信被执行人名单。这也是在警示各位业主，切不可因小失大。

第七十二条第一款　业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

亮点五：建设单位也可以申请成立业主大会

鉴于实践当中业主大会成立难的现状，本次《条例》放宽了业主大会成立的条件，将建设单位也纳入了适格的申请主体当中，居委会也能够在其中发挥组织协调的作用。这将极大地加快业主大会的成立过程，防止“自治失灵”

第三十条　一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

亮点六：整合物业管理相关行政处罚

本次《条例》九十八条，采取集中罗列的方式整合了一系列对物业管理区域内违法行为的处罚措施。这些处罚原先散见于有关领域不同的法律法规中。本次《条例》通过汇总的方式，表现出了首都在物业管理领域重拳整治的决心。

亮点七：专项维修资金规定更加详细

本次《条例》修订，对专项维修资金的筹集、监管、交纳有了更加明确的规定。对专项维修资金的运用更具有实际的指导意义。1.专项维修资金可由市住房资金管理部门代管 

第八十四条　未选举产生业主委员会的，专项维修资金由市住房资金管理部门代管，存入银行专用账户。选举产生业主委员会的，业主大会可以决定自行管理专项维修资金，或者委托市住房资金管理部门代管。业主大会决定自行管理的，应当以自己名义设立专用账户，区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当监督、指导专项维修资金的使用管理。业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的，应当每季度公布一次自行管理账目。2.业主委员会应当督促业主按时补足

第八十三条  专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。3.公共收益优先补充专项维修资金